Una década de ‘golden visa’ en España: de compradores saudíes en Málaga a chinos en Madrid | Economía – Technologist

Una década de visados de oro, el permiso a residencia para extranjeros no comunitarios que compraban inmuebles a partir de 500.000 euros. Diez años habrá durado esta receta que entró en vigor en 2014 con la Ley de Emprendedores del PP, que buscaba impulsar y atraer inversiones, y que el Gobierno de Pedro Sánchez acaba de eliminar a través de una enmienda a la Ley de eficiencia judicial que se votó en noviembre en el Congreso. Este cambio normativo cristalizó esta semana en el Boletín Oficial del Estado, que marca el 3 de abril como el día en que los visados de oro decaigan definitivamente. En medio, España ha concedido 22.430 golden visa, como se les ha llamado popularmente. El 93% se han concentrado en siete provincias: Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares, Girona y Valencia. De los permisos, el 75% han sido concedidos a partes iguales a ciudadanos de países asiáticos (esencialmente chinos) y de países europeos no comunitarios (básicamente Rusia, Ucrania y Reino Unido tras el Brexit), según el Observatorio Permanente de la Inmigración del Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones.

Pero los detalles van por barrios. En grandes ciudades como Barcelona o Valencia, o zonas presionadas por el turismo a límites insostenibles como Baleares, entidades vecinales y expertos señalan que han impactado en los precios ya desmadrados y han sido una pata más en las dificultades de acceso a la vivienda. En cambio, en Málaga, Alicante o Girona, los dos mercados (inversores o extranjeros y vecinos) no son vasos comunicantes, dicen. En Madrid llama la atención que los dos perfiles de comprador son polos opuestos: chinos en barrios populares, latinoamericanos en zonas bien. En general, las compras se dispararon a partir de 2021, cuando coinciden la salida de la pandemia, el Brexit y las primeras voces vaticinando estos permisos exprés para gente con dinero que ha provocado un acelerón final de compras. Aunque 500.000 euros (que deben estar libres de carga, sin hipoteca) no son ahora lo que eran en 2014, recuerdan en las inmobiliarias, a la vista de que medio millón lo cuestan pisos nuevos o reformados de las capitales.

Desde el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA en su acrónimo en catalán), el investigador Jaime Palomera critica “una demanda artificialmente hinchada por actores que no tienen necesidad de vivienda, que sube los precios para los que sí la necesitan”. Palomera recuerda que, en España, más de la mitad de compras de vivienda se hacen “al contado, sin hipoteca” y “el 15% por parte de extranjeros no residentes”. “Aunque no tenemos estas cifras por ciudades, los números del ciclo 2014-2023 sobre visa oro apuntan a que estos procesos son mucho más intensos en las grandes ciudades y en la costa, donde los compradores utilizan las viviendas como activos, lo que tensiona el mercado y dificulta mucho el acceso a la población residente”, lamenta. Las que siguen son las siete provincias que han concentrado el grueso de las compras.

Barcelona: chino en la ciudad, rusos y ucranios en la costa

Barcelona es (de lejos, doblando a Madrid), la provincia donde más visados de oro se han concedido. Sobre todo a ciudadanos asiáticos y europeos extracomunitarios, pero de dos perfiles diferenciados. Si se habla con despachos de abogados especializados en extranjería, la respuesta es que muchos compran para tener un refugio que a veces no han visto ni pisado, o como inversión para alquilar. Citan extranjeros de países donde la situación se puede complicar, como China, Rusia o Ucrania y se aseguran un lugar al que recalar. En cambio, el cliente de las inmobiliarias sí busca una vivienda para vivir o pasar temporadas. “Buscan viviendas nuevas, en buen estado y no tener que hacer obras. A veces adquieren el piso muestra amueblado. En Barcelona ciudad, el cliente es asiático; mientras en el entorno y poblaciones con playa son de Rusia o Ucrania: Gavà, Sitges, Masnou…”, explica el director comercial de Barcelona de la inmobiliaria Engel&Völkers, Jordi Carbonell. A veces, relata, el perfil es híbrido y no gastan 500.000 euros en una sola propiedad: “Pueden ser 300.000 la vivienda y 200.000 en un local para alquilar”. El propio Carbonell reconoce que la receta de la golden visa ha impactado en el mercado residencial. Propietarios, cuenta, con un activo de 450.000 euros que “han estirado hasta medio millón”. “Es un mercado que compite con los residentes, porque para comprar no puedes pedir financiación, y son clientes que tienen más fuerza”, admite.

Girona: segundas residencias y alquileres turísticos de europeos

El perfil del comprador en Girona se concreta en empresarios, ejecutivos o inversores profesionales, hombres en la cuarentena que llegan con sus familias. Por procedencias, los principales solicitantes son del Reino Unido, China, Rusia y Estados Unidos. “La mayoría de los compradores adquieren propiedades para uso personal y para inversión, ya que desean utilizarlas durante sus estancias en España, sean puntuales o de casi todo el año. Además, una parte de su inversión se destina alquilar las viviendas como oferta turística”, explica Raquel Carmona, del despacho de abogados online MigratioLex. Las zonas preferidas dependen del origen del interesado. “En Empuriabrava se observa una notable presencia de compradores rusos. En el Baix Empordà, las más comunes incluyen chinos, rusos, ingleses y estadounidenses”, indica.

El director comercial de la Inmobiliaria Espígul, Xevi Vila, ha tramitado visados de oro para ciudadanos del Reino Unido: “Optaron por esta opción para tener una seguridad jurídica, por si allí pasaba algo”. Han optado por Girona ciudad o el resort de un campo de golf, pensando en que con los años se conviertan en viviendas definitivas. Entre los nuevos compradores también hay estadounidenses de alto poder adquisitivo que tienen varias propiedades y pueden trabajar viajando. Según el colegio de APIs de Girona el mercado de lujo está “desligado” del residencial habitual. “Está orientado a un público muy específico que no compite con el mercado de vivienda para la clase media o de la juventud”, sostienen.

Madrid: chinos en Usera, venezolanos en el barrio de Salamanca

En Madrid se han concentrado desde 2013 el 19% de las golden visa expedidas en toda España. El joven Emilio Zhong, de 31 años, es el nexo de unión entre los inversores chinos que llegan y el mercado inmobiliario español en el barrio de Usera. Su agencia inmobiliaria, Eticasa Servicios Inmobiliarios, ha multiplicado su actividad desde 2023. Los chinos son en Madrid los ciudadanos que más han utilizado esta vía express para obtener un permiso de residencia. “Hay cierta ansiedad entre mis compatriotas. Necesitamos cerrar las operaciones lo antes posible. Al principio era un proceso largo en el que se estudiaba cada detalle, ahora es exprés”, declara. Los pisos que adquieren estos inversores no son viviendas de lujo. “Compran en barrios obreros como Usera o Carabanchel. Y no una sola casa, sino dos o tres, hasta llegar al medio millón que se pide. Viven en una y el resto las alquilan. No son de clase alta, más bien trabajadores que en China han prosperado en sus negocios y quieren venir atraídos por la educación europea para sus hijos. Aun así, los beneficiarios de las golden no son mayoría entre los chinos. La gran parte sigue llegando por el cauce normal”, añade.

El segundo colectivo entre los beneficiarios de estos visados en Madrid son latinoamericanos. Adrián Toquero, socio fundador de Lhotse Group —un holding financiero especializado en inversiones inmobiliarias—, dentro del cual se encuentra Andhy, una compañía patrimonial, atiende a estos clientes. Las visas oro son una forma de “rentabilidad segura” para ellos. “Son gente que quiere invertir en España y no sabe cómo. En esta fórmula ven libertad de movimiento por Europa y, sobre todo, un resguardo seguro y confiable para sus inversiones. Mayoritariamente son venezolanos residentes en Estados Unidos, también peruanos, mexicanos, o incluso filipinos e indios. El perfil es muy variopinto, trabajamos con clientes que se van a Vallecas y otros que compran por más de millón y medio en el barrio de Salamanca o Chamberí”, explica Toquero, quien por prudencia no quiere especificar las operaciones de visa oro que lleva en 2024, aunque asegura que son “muchas más de las esperadas”.

Málaga: europeos extracomunitarios, asiáticos y de Oriente Medio

Emprendedores y altos directivos cada vez más jóvenes son el grueso de compradores que han obtenido su Golden Visa en la provincia de Málaga. Aunque la capital ha ganado peso, el epicentro de estas operaciones es el triángulo entre Marbella, Estepona y Benahavís. Un área donde las lujosas villas con precios de seis ceros son comunes y donde encontrar una vivienda por más de medio millón de euros es tan fácil como disfrutar de un día soleado. “Las personas que invierten aquí también buscan la calidad de vida, no solo el visado”, apunta Jimmy Widen, fundador de la agencia 3SA State.

Aunque algunos optan por propiedades exclusivas, en el sector apuntan que quienes han comprado inmuebles para tramitar su golden visa “suelen manejar presupuestos considerablemente más bajos” y que en muchas ocasiones sus adquisiciones alcanzan el mínimo requerido para solicitar el visado y se opta por apartamentos, como explica Artur Loginov, uno de los propietarios de Drumelia Real State. Entre quienes eligen la Costa del Sol para comprar hay británicos, chinos, estadounidenses, canadienses o rusos hasta el inicio de la invasión de Ucrania. Recientemente hay también compradores de Oriente Medio —Irán, Kuwait, Arabia Saudí o Emiratos Árabes Unidos— y centroeuropeos.

Loginov destaca que la influencia de estas compras en el alza de los precios ha sido muy limitada y que el anuncio de la eliminación del documento ha ejercido un efecto llamada para que inversores se animen a comprar para obtener el documento. Su desaparición tendría poco efecto en el mercado inmobiliario premium, apunta Javier Nieto, fundador y responsable de Pure Living Properties, que lamenta que “puede dañar la imagen internacional de España y llevar a algunos inversores a considerar otros destinos”.

Alicante: ciudadanos del Este en primera línea de mar y argelinos

El litoral norte, entre Benidorm, Xàbia, Calpe, Moraira y Dénia, y la zona de las playas de la capital, son los principales focos donde se aglutina el lujo inmobiliario en la provincia de Alicante. Eliminar las facilidades para que los extranjeros compraran inmuebles de más de medio millón de euros “podría reducir el interés por este tipo de viviendas”, señalan fuentes de la patronal alicantina Provia, donde el perfil de compradores adinerados busca “poder entrar y salir del país sin complicaciones y disfrutar de su segunda residencia con tranquilidad”. “Puede tener consecuencias perjudiciales en la percepción exterior de España como destino de inversión y residencia”, añaden.

Las golden visa “no han afectado mucho al mercado”, opina Amadeo Verdú, administrativo de la agencia especializada en este sector Mar&Golf. “En los dos o tres últimos años se ha movido mucho más ”la compraventa de residencias unifamiliares en primera línea de mar o áticos, principales objetivos de los compradores”. La guerra de Ucrania masificó la llegada de ciudadanos del Este, principalmente rusos y ucranios, que copan la concesión de estos permisos, pero también del mercado millonario en general, seguidos por los africanos, con Argelia en cabeza. “Ahora que todo está más caro”, continúa Verdú, “hay muchas más ventas, especialmente como inversión” que han conseguido que “prácticamente haya desaparecido el mercado de alquileres en el sector”.

Valencia: asiáticos y europeos del Este que expulsan vecinos

“A las personas que estaban alquiladas durante muchos años en zonas tensionadas como la Ciutat Vella, Ruzafa o el Marítimo, se las ha expulsado para vender a precios anormalmente elevados”, lamenta María José Broseta, presidenta de la Federación de Asociaciones Vecinales de Valencia. “Las ventas se hacían sin miramiento”, continúa, “porque además estos compradores pagaban al contado”. Los más numerosos han sido asiáticos, sobre todo chinos, europeos del Este y norteamericanos. “Son compradores con ingresos excesivos en sus países de origen que invierten en el mercado inmobiliario para especular y hacer negocios”, acusa. A juicio de Broseta, la irrupción de este mercado del lujo, “unido a la proliferación de viviendas de uso turístico”, ha conseguido que el alquiler en estas zonas “no baje de los 1.800 a 2.300 euros mensuales” y que la vivienda nueva supere el medio millón. “Ya está bien de que la gente no pueda acceder a un piso ni tan siquiera en alquiler”, zanja Broseta.

Baleares: compradores de Reino Unido tras el Brexit

En Baleares los visados dorados se han multiplicado por ocho desde 2020. La Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional explica que la cantidad supone una pequeña parte de las más de 4.000 operaciones anuales que se cierran en el segmento de la vivienda de lujo. Su presidente, Hans Lenz, explica que el grueso de estos visados han ido a parar a manos de ciudadanos del Reino Unido, que pusieron sus ojos en las islas después del Brexit. “El perfil de beneficiarios en Baleares es el de ciudadanos del Reino Unido, donde las medidas fiscales que se están aprobando les llevan a salir del país. También hay algunos ciudadanos estadounidenses” señala.

Estas compras son viviendas que además generan un mayor consumo de recursos y que se utilizan principalmente como segunda residencia, según Macià Blázquez, catedrático de Geografía de la Universidad de las Islas Baleares y experto en los efectos del turismo masivo, que advierte del consumo de recursos que suponen desde el punto de vista medioambiental. “Baleares se ha convertido en un espacio en el que hacer una inversión de este tipo porque se revaloriza, es un refugio en caso de confinamiento o de problemas climáticos y tiene una alta rentabilidad a corto plazo porque la puedes alquilar” señala Blázquez, quien también cree que muchos ciudadanos extranjeros se ven atraídos por las prestaciones sociales que se han perdido en países como Estados Unidos o de Latinoamérica. “El gobierno les dice ‘traed para aquí vuestros ahorros’, nosotros flexibilizamos el territorio legalizando viviendas en suelo rústico para que entren a formar parte de ese mercado de las élites que buscan enraizar su capital”, concluye.

Con información de David Expósito (Madrid), Nacho Sánchez (Málaga), Rafa Burgos (Alicante), Lucía Bohórquez (Palma de Mallorca) y Marta Rodríguez (Girona)